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Sector inmobiliario · Fr. V Art. 17

Manual PLD para inmobiliarias y desarrolladores.

Si vendes inmuebles, desarrollas, intermedias o financias compraventa, eres sujeto obligado de la LFPIORPI. Manual PLD a la medida con anexos por modalidad: venta directa, desarrollo, intermediación y financiamiento. Cotización con plazo cerrado en 24 horas.

  • Comercialización de inmuebles
  • Desarrollos inmobiliarios
  • Agencias y comisionistas
  • Identificación desde $1
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El sector inmobiliario es una de las Actividades Vulnerables más vigiladas por el SAT. La Fr. V del Art. 17 LFPIORPI obliga a desarrolladores, comercializadores, agentes y comisionistas inmobiliarios a cumplir con identificación, expediente, manual, monitoreo y, desde marzo 2026, dictamen de auditoría. La identificación es desde el primer peso, el umbral de aviso es 8,025 UMA ($941,512 MXN con UMA 2026) y hay restricción de pago en efectivo.

¿A quién aplica esta fracción?

  • → Desarrolladores inmobiliarios (residencial, comercial, industrial, turístico)
  • → Empresas que compran y venden inmuebles (operaciones propias)
  • → Agentes y brokers inmobiliarios (Century 21, Coldwell Banker, RE/MAX, locales)
  • → Comisionistas independientes que intermedian compraventa
  • → Lotificadoras (terrenos suburbanos, fraccionamientos)
  • → Empresas que financian la compraventa (también activa Fr. IV)

Umbrales clave de la Fr. V

Umbral UMA MXN (UMA 2026) Aplica a
Identificacióndesde 1 UMA (cero)desde el primer pesoTodos los clientes
Aviso al SAT8,025 UMA$941,512 MXNOperación o acumulado en 6 meses
Restricción efectivo8,025 UMA$941,512 MXNArt. 32 LFPIORPI

Estructura del manual para sector inmobiliario

Para una empresa multi-modalidad (desarrolla y vende y financia), el manual incluye:

  • ● Manual general — políticas, designación de Representante, capacitación, conservación, autocorrección.
  • ● Anexo 1: Desarrollo inmobiliario — flujo desde adquisición de terreno hasta colocación de lotes. Identificación de inversionistas y socios.
  • ● Anexo 2: Comercialización (venta) — KYC del comprador, BC, perfil transaccional, monitoreo de acumulados.
  • ● Anexo 3: Intermediación (si aplica) — operaciones por cuenta de terceros, comisiones.
  • ● Anexo 4: Financiamiento (si aplica) — activa Fr. IV, KYC del acreditado, monitoreo del crédito.
  • ● Procedimientos: generación de Aviso, Aviso 24h por intento, autocorrección, comunicación con notario.

Errores típicos en manuales inmobiliarios genéricos

  • ❌ No diferencian preventa, enganche y liquidación en el cálculo de acumulados.
  • ❌ No prevén la operación dual desarrollador-vendedor, lo que causa inconsistencia en avisos.
  • ❌ Omiten la coordinación con notario sobre quién presenta cuál aviso (Fr. V vs Fr. XII).
  • ❌ No incorporan el aviso 24h (Art. 7 Bis Reglamento marzo 2026).
  • ❌ No describen mecanismos automatizados de monitoreo (Fr. X Art. 18 post-reforma).
  • ❌ Ignoran el Anexo de financiamiento cuando vendes en abonos.
  • ❌ Identifican solo al firmante y no al beneficiario controlador.

Sanciones específicas para inmobiliarias

  • → No presentar Aviso al SAT por operación de 8,025 UMA: 10,000 UMA ($1,173,100 MXN) por cada uno omitido
  • → Recibir más de 8,025 UMA en efectivo en una operación: multa equivalente al monto excedido (Art. 32 + Art. 53 LFPIORPI), aplica al comprador y al vendedor
  • → No tener Manual PLD: 200-2,000 UMA ($23,462 – $234,620 MXN)
  • → No tener dictamen de auditoría (desde 28/03/2026): infracción del Art. 12 Bis Reglamento

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Preguntas frecuentes

¿Qué actividades inmobiliarias caen en el Art. 17 Fr. V LFPIORPI?
La Fr. V cubre tres actividades distintas: (a) comercialización de inmuebles (compra y venta), (b) desarrollos inmobiliarios para venta (lotificación, promoción), (c) servicios de intermediación (agentes inmobiliarios, comisionistas). También entra la fracción Fr. V Bis tras la reforma. Cada modalidad tiene umbral propio.

¿Cuáles son los umbrales para inmobiliarias?
Identificación: desde el primer peso (umbral cero) — todos los clientes son identificados. Aviso al SAT: 8,025 UMA ($941,512 MXN con UMA 2026). Restricción de pago en efectivo: 8,025 UMA. La acumulación de operaciones se da en periodo de hasta 6 meses (Art. 7 Reglamento reformado).

¿Un agente inmobiliario (Century 21, Coldwell Banker) está obligado?
Sí. Los agentes y comisionistas inmobiliarios entran en la Fr. V por intermediar operaciones de compra-venta. Cada agencia o broker debe tener su propio Manual PLD y presentar Avisos por las operaciones que intermedie cuando rebasen el umbral.

¿Y si vendo terrenos en abonos / mensualidades?
El cobro se acumula en periodo de hasta 6 meses. Cuando la suma cobrada en ese periodo rebasa los 8,025 UMA, se presenta el Aviso. Además, la venta financiada también puede activar Fr. IV (préstamos sin ser entidad financiera) — recomendamos manual con dos anexos.

¿Los desarrolladores inmobiliarios entran dos veces?
Sí. Si compras terreno, lo lotificas y vendes, primero entras como desarrollo inmobiliario (Fr. V) y luego como venta de inmuebles al colocar cada lote. El manual debe describir ambos flujos con sus controles y umbrales.

¿Qué pasa con preventa y reserva?
Las reservas y enganches se contabilizan desde el primer peso para identificación. El aviso se activa cuando los acumulados (incluyendo enganche, mensualidades y liquidación) llegan al umbral de aviso en periodo de hasta 6 meses. Tu manual debe describir el flujo de control de estos acumulados.

¿Necesito identificar al beneficiario controlador del comprador?
Sí, especialmente cuando el comprador es persona moral o adquiere a través de fideicomiso. La identificación del beneficiario controlador es obligatoria desde el alta del cliente y forma parte del expediente que conservas 10 años.